Alugar casa em França: armadilhas, burlas e dicas

Procurar casa é muitas vezes a primeira verdadeira prova administrativa de uma instalação em França. É também o momento em que um recém-chegado está mais exposto: sem histórico bancário francês, sem fiador no local, e sem ideia das regras que o protegem.

Boa notícia: a lei francesa é particularmente protetora do inquilino. O problema é que quase ninguém a conhece. Aqui está o que precisa de saber antes de visitar, antes de assinar e antes de pagar seja o que for.

Antes de procurar: duas ferramentas que simplificam tudo

Estas duas ferramentas não são obrigatórias. São gratuitas, e fazem desaparecer os dois obstáculos que bloqueiam quase todos os recém-chegados: um dossier que ninguém entende, e a falta de um fiador. Pode alugar sem elas. É só muito mais difícil.

DossierFacile: os seus documentos, reunidos uma única vez

O DossierFacile é um site público e gratuito do ministério da Habitação. Carrega os seus documentos uma vez. O site verifica se falta alguma coisa, e depois dá-lhe um link único para enviar aos senhorios. Já não precisa de refazer o dossier a cada visita.

Também faz uma coisa que sozinho não conseguiria: coloca em cada documento uma marca de água genérica, que avisa que aquele documento só serve para alugar uma casa. Assim, os seus papéis não podem ser reutilizados noutro lugar. Para uma marca de água com o seu próprio texto, com o nome do destinatário, existe outra ferramenta pública: o FiligraneFacile. Enviar uma cópia simples do seu passaporte e dos seus recibos de vencimento a um desconhecido é dar-lhe tudo o que precisa para abrir uma conta bancária em seu nome.

Visale: um fiador, sem conhecer ninguém em França

Em França, muitos senhorios exigem um fiador (garant): alguém que se compromete a pagar a renda em seu lugar, se não conseguir pagá-la. Quem acaba de chegar não tem ninguém para propor.

O Visale assume esse papel. É uma garantia pública da Action Logement, gratuita tanto para o inquilino como para o senhorio. Até aos 30 anos inclusive, não há qualquer condição de rendimentos. A partir dessa idade, o trabalhador é elegível até 1 710 € líquidos por mês, um limite atualizado em janeiro de 2026.

Não é um direito: um senhorio pode preferir um fiador em carne e osso, e nada o obriga a aceitar o Visale. Mas é gratuito e só custa alguns dias de espera: peça-o.

O nosso guia para alugar casa a partir do estrangeiro detalha, ponto por ponto, o conteúdo do dossier e o pedido do visto Visale.

Onde procurar

Cada canal tem um custo e um nível de risco diferentes. Nenhum deve ser evitado por completo, mas é preciso saber onde se está a pisar.

Onde procurar	Honorários de agência	Risco de burla
CROUS (estudantes)	não	muito baixo
PAP, LocService	não	médio
SeLoger, Bien'ici	sim (com limite)	baixo
Leboncoin	variável	elevado
La Carte des Colocs, grupos de Facebook	não	muito elevado

As plataformas de agências custam mais caro, mas o interlocutor é identificável e regulado. Os sites de particulares não cobram honorários, mas ninguém verifica quem publica o anúncio. Os grupos de Facebook juntam as duas fraquezas: nenhum controlo, e uma conta pode desaparecer num minuto.

Ler um anúncio como um profissional

Um anúncio sério contém sempre determinadas informações. A sua ausência é um sinal, não um esquecimento.

• O DPE (certificado de desempenho energético) é obrigatório em todos os anúncios. Os alojamentos com classificação G estão proibidos de arrendamento desde 1 de janeiro de 2025: um anúncio com classificação G é ilegal ou falso. Os alojamentos com classificação F ficarão também proibidos a partir de 2028.
• A área. Um alojamento digno tem, no mínimo, 9 m² com 2,20 m de pé-direito, ou um volume habitável de, pelo menos, 20 m³.
• "Mobilado" não é uma opinião pessoal. Onze equipamentos são obrigatórios: roupa de cama, placas de fogão, forno ou micro-ondas, frigorífico e congelador, louça, utensílios, mesa e cadeiras, espaços de arrumação, candeeiros, material de limpeza, e persianas ou cortinas nos quartos. Se faltar uma cama, não é um alojamento mobilado.
• O controlo de rendas aplica-se em Paris, Lyon, Villeurbanne, Lille (com Hellemmes e Lomme), Bordéus, Montpellier, Grenoble, no País Basco, em Plaine Commune e em Est Ensemble. O perímetro é redefinido todos os anos por portaria: confirme junto da agência departamental de informação sobre habitação (ADIL) da sua zona, cujos conselhos jurídicos são gratuitos.

A visita: o que observar, o que perguntar

Observe a humidade e os vestígios de bolor, o estado das janelas, a pressão da água quente, o tipo de aquecimento, o andar e o elevador, e a rede móvel dentro do alojamento.

Faça estas perguntas em voz alta, e anote as respostas:

• Qual é o valor dos encargos, e quando ocorre o acerto anual?
• O aquecimento é coletivo ou individual? Quem o paga?
• A taxa de recolha de lixo está incluída?
• Que obras estão previstas no prédio?

Se não puder estar presente, exija uma visita por vídeo em direto e sem cortes, desde a rua até ao interior do alojamento. Um vídeo bem editado não prova nada: pode ter sido gravado por qualquer pessoa, em qualquer altura.

As seis burlas mais comuns

1. 1

   O anúncio copiado

   As fotos e o texto de um anúncio real são republicados a um preço imbatível. Faça uma pesquisa de imagem inversa nas fotos e verifique a morada num mapa: se os mesmos espaços aparecerem noutro lugar com outro nome, siga o seu caminho.

2. 2

   O senhorio 'no estrangeiro'

   É expatriado, diplomata, trabalhador humanitário. É por isso que não pode mostrar-lhe o alojamento, e que lhe enviará as chaves pelo correio depois da sua transferência. Este senhorio não existe.

3. 3

   O cheque de reserva

   "Para reservar o alojamento", "para as taxas de processo". Nenhuma quantia pode ser pedida antes da assinatura do contrato. É ilegal, sem exceção.

4. 4

   O pagamento impossível de rastrear

   Western Union, MoneyGram, cupões pré-pagos (PCS, Transcash), criptomoeda, IBAN estrangeiro. Estes meios são irreversíveis, e é exatamente por isso que lhos propõem. Uma renda paga-se por transferência ou por cheque, depois da entrega das chaves.

5. 5

   A falsa agência

   Um profissional a sério tem um cartão: "T" para a transação e a colocação de um inquilino, "G" para a gestão locativa. É verificável gratuitamente no ficheiro nacional dos profissionais do imobiliário, gerido pelas câmaras de comércio. Procure o seu nome antes de lhe confiar seja o que for.

6. 6

   O subarrendamento ilegal

   Um inquilino subarrenda-lhe o alojamento sem o acordo escrito do senhorio. Nesse caso, não tem contrato nem proteção nenhuma, e pode ser posto na rua de um dia para o outro. Verifique sempre que a pessoa à sua frente é o senhorio ou o seu representante.

Dois reflexos complementares. Primeiro, os sites falsos: existem imitações do DossierFacile, da CAF (organismo de prestações familiares) e da Action Logement. Só é legítimo um endereço em .gouv.fr ou o site oficial do organismo. Depois, a usurpação de identidade: nunca envie um documento de identidade ou um recibo de vencimento sem marca de água, e nunca antes de uma visita.

O que um senhorio não tem o direito de lhe pedir

A lista de documentos exigíveis é fixada por decreto, e é limitativa. Um senhorio ou uma agência não pode exigir:

Exigir um destes documentos expõe o senhorio a uma multa administrativa, aplicada pelo prefeito: até 3 000 € para um particular, 15 000 € para uma agência. Tem o direito de recusar, com educação e por escrito.

Há mais duas regras. O senhorio não pode acumular um fiador e um seguro de rendas não pagas: escolhe um ou outro. A única exceção diz respeito a estudantes e aprendizes. E não pode recusá-lo por causa da sua nacionalidade ou origem: é crime, punível com até 3 anos de prisão e 45 000 € de multa. O Défenseur des droits responde-lhe através do 3928.

Os limites que ninguém verifica

	Limite
Depósito de garantia	1 mês sem encargos (não mobilado), 2 meses (mobilado), proibido em contrato de mobilidade
Honorários de agência, parte do inquilino	12,10 €/m² em zona muito tensa, 10,09 €/m² em zona tensa, 8,07 €/m² nas restantes zonas
Inventário de entrega (état des lieux d'entrée)	3,03 €/m²
Taxas de processo	0 €: não existem
Recibo de renda (quittance de loyer)	gratuito, mediante simples pedido

Um exemplo concreto. Para um estúdio de 30 m² em Paris, a agência pode cobrar-lhe, no máximo, 363 € de honorários, mais 90,90 € pelo inventário de entrada. Acima disso, recusa, e diz isso por escrito.

Assinar: o contrato e o inventário

O contrato deve ser escrito e seguir um modelo-tipo obrigatório. Leia-o na íntegra, mesmo que o pressionem.

O inventário de entrega é o documento que decide se vai recuperar o seu depósito de garantia. Fotografe tudo, date as fotos, anote cada risco, cada mancha, cada tomada que não funciona. Não se deixe convencer com um "não faz mal, vemos isso na saída". Este documento é a sua única prova.

Contrate o seguro de habitação antes da entrega das chaves: é obrigatório, e o senhorio vai pedir-lhe o comprovativo. Por fim, só pague depois da assinatura, através de um meio rastreável. Os pagamentos em dinheiro têm um limite de 1 000 €, e ninguém pode impor-lhe o débito direto: escolhe o seu meio de pagamento.

Encontrar alojamento, passo a passo

O Xenaflow gera o seu roteiro de habitação personalizado: dossier, Visale, contrato e inventário de entrega.

Ver procedimento

Depois da mudança

O subsídio de habitação não é retroativo. Peça-o à CAF logo no mês da sua mudança: cada mês de atraso é um mês perdido. Atenção: desde 1 de julho de 2026, os estudantes cuja nacionalidade é de fora da União Europeia, do Espaço Económico Europeu e da Suíça só têm direito a este apoio se também receberem uma bolsa por critérios sociais. O apoio continua a ser pago se trabalhar, se estiver em contrato de aprendizagem ou de profissionalização, ou se for refugiado ou apátrida. O nosso guia detalha o subsídio de habitação da CAF.

O aviso prévio (préavis), quando sair, é de 3 meses para um alojamento não mobilado, reduzido a 1 mês em zona tensa e em vários outros casos (transferência de emprego, perda de emprego, primeiro emprego, RSA, AAH, razões de saúde). Para um alojamento mobilado, é sempre de um mês.

O depósito de garantia deve ser-lhe devolvido no mês seguinte à entrega das chaves, ou em dois meses se o senhorio retiver valores justificados. Em atraso, deve-lhe 10 % de um mês de renda por cada mês de atraso iniciado.

Em coabitação, a cláusula de solidariedade continua a vinculá-lo mesmo depois de sair: até à chegada de um substituto no contrato, e no máximo seis meses.

Correu mal: quem contactar, por ordem

1. 1

   O seu banco, imediatamente

   Uma transferência ainda não executada por vezes pode ser interrompida. Depois de enviada, o seu banco só pode pedir a sua devolução, sem qualquer garantia. Aja dentro de uma hora.

2. 2

   Info Escroqueries, 0 805 805 817

   Uma linha pública que o orienta consoante a sua situação, de segunda a sexta-feira.

3. 3

   Apresente queixa

   Online através do THESEE para uma burla com anúncio falso, ou em qualquer esquadra da polícia ou da gendarmaria. Guarde capturas de ecrã, mensagens, IBAN e referências de pagamento.

4. 4

   Denuncie o anúncio e o profissional

   PHAROS para conteúdo fraudulento online. SignalConso para uma agência que cobra taxas proibidas.

5. 5

   Peça aconselhamento gratuito

   A ADIL da sua zona revê o seu contrato e explica-lhe os seus direitos, sem custos. Para um litígio sobre o depósito de garantia, a comissão departamental de conciliação é gratuita. Para valores abaixo de 5 000 €, esta etapa amigável é obrigatória antes de recorrer ao tribunal.

6. 6

   Casos particulares

   Signal-Logement para um alojamento indigno ou perigoso. O Défenseur des droits, através do 3928, para discriminação.

Alugar casa em França exige paciência e um dossier organizado, mas muito pouca sorte. As regras existem, estão escritas, e jogam quase todas a seu favor. Basta nunca ser o primeiro a agir: nem um euro antes do contrato.